各區(qū)（市）自然資源和規(guī)劃部門(mén)，各派出分局，局屬各單位，局機(jī)關(guān)各處室：

為貫徹落實(shí)市委市政府“以高質(zhì)量項(xiàng)目建設(shè)推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”工作部署，推動(dòng)自然資源和規(guī)劃工作精準(zhǔn)、有效服務(wù)保障高質(zhì)量發(fā)展，為全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展提供有力支撐，現(xiàn)就進(jìn)一步優(yōu)化自然資源和規(guī)劃要素保障措施有關(guān)事宜通知如下。

一、推動(dòng)好地塊建設(shè)好房子

（一）合理設(shè)置小區(qū)出入口大堂。為提升居住小區(qū)門(mén)戶(hù)品質(zhì)形象，增強(qiáng)居民歸家體驗(yàn)，新建居住小區(qū)可結(jié)合小區(qū)出入口合理設(shè)置單層小區(qū)大堂，用作必要的人車(chē)通行、出入管理（門(mén)衛(wèi)室）、前臺(tái)接待、休息等候功能，小區(qū)大堂每處建筑面積不超過(guò)200平方米的部分，不計(jì)入容積率。小區(qū)大堂總數(shù)不得超過(guò)2處，大堂及其挑檐、景觀(guān)設(shè)施等附屬構(gòu)件不得突破用地紅線(xiàn)。

（二）鼓勵(lì)設(shè)置無(wú)雨歸家流線(xiàn)。為方便居民無(wú)雨歸家和室外休閑，新建居住小區(qū)內(nèi)可局部設(shè)置風(fēng)雨連廊。風(fēng)雨連廊為單層、兩側(cè)無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)、頂蓋寬度不超過(guò)3米的，不計(jì)入容積率，計(jì)入建筑密度。

（三）優(yōu)化調(diào)整陽(yáng)臺(tái)管控要求。陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深不超過(guò)2.1米的部分，其圍護(hù)設(shè)施（或圍護(hù)結(jié)構(gòu)）外表面所圍空間水平投影面積的1/2不計(jì)入容積率；進(jìn)深超過(guò)2.1米的部分，全部計(jì)入容積率。

每個(gè)戶(hù)型陽(yáng)臺(tái)的水平投影面積之和，不應(yīng)超過(guò)該戶(hù)型套內(nèi)建筑面積的16%，且不應(yīng)大于32平方米。

（四）完善配套市政公用設(shè)施。新建居住小區(qū)內(nèi)須配建的生活垃圾收集站、再生資源回收站、產(chǎn)權(quán)移交政府指定單位的10千伏變（配）電室和換熱站，不計(jì)入容積率。

以上不計(jì)入容積率的部分不計(jì)入土地出讓價(jià)款;按照國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范計(jì)算建筑面積。符合上述情況的建筑空間應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案圖紙上畫(huà)出并標(biāo)明“不計(jì)容積率空間”，并在技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表中分別載明建筑面積和計(jì)容建筑面積、不計(jì)容建筑面積。

上述措施試行至2026年12月31日，本文件印發(fā)前已取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，尚未完成規(guī)劃核實(shí)的住宅建設(shè)項(xiàng)目，允許適用上述措施。

二、支持大型商業(yè)綜合體（購(gòu)物中心）有序建設(shè)

（五）支持新型消費(fèi)載體建設(shè)。優(yōu)化土地供應(yīng)方式，合理確定土地供應(yīng)價(jià)格，允許土地用途兼容復(fù)合利用，引導(dǎo)有序建設(shè)大型商業(yè)綜合體（購(gòu)物中心），培育沉浸式、體驗(yàn)式、互動(dòng)式消費(fèi)新載體、新場(chǎng)景，推動(dòng)新型消費(fèi)擴(kuò)容提質(zhì)，持續(xù)釋放消費(fèi)潛力，激發(fā)市場(chǎng)主體活力，促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展。

本文件所稱(chēng)的大型商業(yè)綜合體（購(gòu)物中心），是指以區(qū)域?yàn)橹行摹⒁再?gòu)物中心為主導(dǎo)，融合了商業(yè)零售、餐飲、休閑養(yǎng)生、娛樂(lè)、文化、教育等多項(xiàng)城市主要功能活動(dòng)，面向各類(lèi)生活消費(fèi)人群、提供綜合性服務(wù)的大型單體式建筑綜合體（不含商業(yè)街區(qū)）。除應(yīng)具備城市商業(yè)綜合體融合多項(xiàng)城市主要功能、面向生活消費(fèi)人群、提供綜合性服務(wù)等特征，還應(yīng)同時(shí)滿(mǎn)足以下條件：

1.總建筑面積在3萬(wàn)平方米以上的綜合性商業(yè)設(shè)施。

2.由企業(yè)統(tǒng)一管理運(yùn)營(yíng)，有統(tǒng)一的名稱(chēng)，如**中心、**廣場(chǎng)、**城等。

3.涵蓋超市、百貨、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店等商品零售業(yè)態(tài)，正餐、快餐等餐飲業(yè)態(tài)，以及文化、娛樂(lè)、健身、培訓(xùn)等兩項(xiàng)及以上主要服務(wù)業(yè)態(tài)。

大型商業(yè)綜合體（購(gòu)物中心）需整體自持，不得分割轉(zhuǎn)讓、分割抵押、分割登記。

（六）健全基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正體系。本文件發(fā)布后新供應(yīng)的大型商業(yè)綜合體（購(gòu)物中心）用地，土地用途設(shè)定為商業(yè)用地（零售商業(yè)用地），設(shè)定總建筑面積和樓層基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)。總建筑面積修正系數(shù)為：3萬(wàn)-5萬(wàn)平方米（不含本數(shù)）系數(shù)0.9，5萬(wàn)-8萬(wàn)平方米（不含本數(shù)）系數(shù)0.8，8萬(wàn)平方米及以上系數(shù)0.7；樓層修正系數(shù)為：地上一層系數(shù)1，地上二層系數(shù)0.6，地上三層系數(shù)0.5，地上四層及以上系數(shù)0.4，地下空間不做樓層修正。基準(zhǔn)地價(jià)修正值＝地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)×總建筑面積修正系數(shù)×樓層修正系數(shù)。其他評(píng)估方法可參照?qǐng)?zhí)行。

（七）促進(jìn)大型商業(yè)綜合體（購(gòu)物中心）項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)。大型商業(yè)綜合體（購(gòu)物中心）土地供應(yīng)前，應(yīng)提請(qǐng)屬地區(qū)政府確定商業(yè)業(yè)態(tài)、規(guī)模（包括總建筑面積、單層建筑面積）、自持要求、建筑設(shè)計(jì)方案及其他相關(guān)內(nèi)容，并納入建設(shè)用地使用權(quán)出讓文件和項(xiàng)目履約監(jiān)管協(xié)議。土地競(jìng)得人須在競(jìng)拍結(jié)束后3個(gè)工作日內(nèi)，簽訂《成交確認(rèn)書(shū)》之前，與屬地區(qū)政府簽訂《項(xiàng)目履約監(jiān)管協(xié)議》。屬地區(qū)政府按照《項(xiàng)目履約監(jiān)管協(xié)議》進(jìn)行全程監(jiān)管，推動(dòng)大型商業(yè)綜合體（購(gòu)物中心）項(xiàng)目早落地、早建成、早運(yùn)營(yíng)，提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，為城市的可持續(xù)發(fā)展增添新動(dòng)能。

三、推進(jìn)已建成地下空間有效利用

（八）推進(jìn)已建成地下空間歷史遺留項(xiàng)目完善手續(xù)?！肚鄭u市國(guó)土資源和房屋管理局地下空間國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)管理辦法》（青土資房發(fā)〔2014〕656號(hào)）實(shí)施前，已竣工驗(yàn)收、尚未辦理地下建（構(gòu)）筑物不動(dòng)產(chǎn)首次登記的項(xiàng)目（人防工程、住宅項(xiàng)目及商住項(xiàng)目住宅部分配套地下車(chē)位（庫(kù)）除外），建設(shè)單位有申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記需求的，可按本文件的規(guī)定完善相關(guān)手續(xù)，推動(dòng)地下空間合理有效利用。

（九）簡(jiǎn)化地下空間歷史遺留項(xiàng)目用地手續(xù)辦理流程。地下空間歷史遺留項(xiàng)目，地表已通過(guò)劃撥方式設(shè)立國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，其結(jié)建地下空間，符合劃撥用地目錄的，可依據(jù)地表用地劃撥決定書(shū)（或批文）和規(guī)劃核實(shí)意見(jiàn)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。地下空間歷史遺留項(xiàng)目采用出讓方式辦理用地手續(xù)的，按照地下空間首次取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的時(shí)間為估價(jià)期日，以基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的容積率為基礎(chǔ)，地下負(fù)一層按照地表同用途地價(jià)的三分之一測(cè)算，地下負(fù)二層按照地表同用途地價(jià)的六分之一測(cè)算，地下負(fù)三層及以下空間不收取土地價(jià)款；地下停車(chē)位（庫(kù)），按照工業(yè)用途對(duì)照上述比例測(cè)算地價(jià)，不進(jìn)行容積率修正。

（十）合理確定地下空間使用年限。按照批準(zhǔn)的地下空間使用用途，依法確定相應(yīng)的地下空間國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限。結(jié)建地下工程建設(shè)用地使用權(quán)出讓的終止年限不得超過(guò)其規(guī)劃用途法定最高年限，也不得超過(guò)地表相同用途建設(shè)用地的終止年限。

本文件第一部分適用于全市行政區(qū)域；第二、三部分適用于市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)，其他區(qū)（市）可參照?qǐng)?zhí)行，也可結(jié)合本區(qū)（市）實(shí)際制定具體政策。

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青島市自然資源和規(guī)劃局

2025年5月22日